Chuyên mục hỏi đáp

 
Hỏi Đáp >> Chi tiết câu hỏi

Tư vấn đất đai

Gia đình tôi mua một mảnh đất, trên giấy tờ đất có ghi là đất trồng cây lâu năm. Hiện tại chúng tôi muốn xây dựng nhà ở và chuồng trại chăn nuôi trên diện tích đất trên. Việc xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm có trái với quy định của pháp luật không? Nếu trái quy định của pháp luật thì tôi sẽ bị xử phạt như thế nào? Để tiến hành đầy đủ điều kiện xin cấp giấy phép xây dựng trên đất trồng cây lâu năm thì gia đình tôi cần làm thủ tục xin cấp phép ở đâu, thủ tục như thế nào?

Phòng Tư Pháp trả lời:

Trong quy định của Luật Đất đai năm 2013, không quy định rõ người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ nào đối với từng loại đất. Nhưng trên thực tế, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng với tư cách là tư liệu sản xuất phục vụ cho mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp. Có nghĩa rằng, người dân chỉ được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, … Đây là nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, quy định tại Khoản 1, Điều 170 Luật Đất đai 2013:

Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất cần tuân thủ nguyên tắc sử dụng đất quy định tại Điều 6 Luật Đất Đai 2013: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo đó các quy định trên, bạn không thể xây nhà ở trên đất trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, và mức xử lý cao nhất là Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất trồng cây lâu năm của gia đình bạn. 

Nếu muốn xây dựng nhà ở kiên cố trên diện tích đất trồng cây lâu năm của gia đình bạn, trước tiên bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013: “Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất             

Theo quy định trên, muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn cần làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo loại đất đã chuyển đổi. Ngoài ra, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính tức nghĩa vụ thuế đối với diện tích đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. 

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được hướng dẫn bởi Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: 

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. 

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp tại Cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện gồm có: 

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. 

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng). 

+Biên bản xác minh thực địa của mảnh đất; 

+Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

+Trích lục bản đồ địa chính thửa đất. 

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định. Sau khi được xem xét và chấp thuận, UBND sẽ ban hành Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thay đổi mục đích sử dụng đất.